Dört Yıl Sonra Bir İlk: Konut Kiralarında Tablo Altüst Oldu

Ocak 2024’te yüzde 80,5 olan cari kira fiyatlarının yıllık artış oranı, Şubat 2024’te yüzde 65,2’ye geriledi. Bu oran, TÜİK’in açıkladığı yüzde 67,07’lik şubat enflasyonunun altında kaldı.

Böylece Türkiye genelinde kira fiyatlarında enflasyondan arındırılmış yıllık reel artış oranı şubatta yüzde -1,1 oldu ve Mart 2020 sonrasındaki dört yıllık dönemin ardından ilk kez negatif bölgeye geçti.

sahibinden.com ile Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” araştırmasında sonuçlar dikkat çekti.

Sözcü’den Emre Deveci’nin aktardığına göre; Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık artış oranı şubatta enflasyonun altında kaldı ve reel düşüş görüldü. Ocak 2024’te yüzde 80,5 olan cari kira fiyatlarının yıllık artış oranı, Şubat 2024’te yüzde 65,2’ye geriledi. Bu oran, TÜİK’in açıkladığı yüzde 67,07’lik şubat enflasyonunun altında kaldı.

Böylece Türkiye genelinde kira fiyatlarında enflasyondan arındırılmış yıllık reel artış oranı şubatta yüzde -1,1 oldu ve Mart 2020 sonrasındaki dört yıllık dönemin ardından ilk kez negatif bölgeye geçti. Ortalama reel kirada yıllık artış Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiş, aralıktan ocağa 4 puanlık azalışla yüzde 9,5’e gerilemişti.

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşmeye başlamıştı. Şubat 2024’te bir önceki aya göre ortalama cari kira fiyatları yüzde 3,8 artarken TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 4,5 artması sonucu reel kira fiyat endeksi 1,1 puan azalarak 169,7 oldu.

Reel kira fiyat endeksi İstanbul’da ve İzmir’de beş aylık düşüşten sonra aralık ayında bir miktar artmış, ocak ayında ise üç büyükşehirde de düşüş devam etmişti. Şubat ayında endeks İstanbul’da 1,9 puan, İzmir’de ise 1 puan düşerken, Ankara’da 1,6 puan arttı.

Neticede reel kira endeksi şubat ayında İstanbul’da 170,7, Ankara’da 231, İzmir’de ise 190,2 oldu. Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemi olan 2017 Eylül’e kıyasla İstanbul’da yüzde 70,7, Ankara’da yüzde 131, İzmir’de ise yüzde 90,2 oranında arttı.

İstanbul’da reel düşüş yüzde 4,9

Yıllık reel kira artışları İstanbul’da Ocak 2023’ten (zirve yüzde 55,8), İzmir’de marttan (zirve yüzde 90,3) Ankara’da ise depremin neden olduğu gecikmeyle mayıstan itibaren (zirve yüzde 109,3) düşüşe geçti.

Geçtiğimiz ay Ankara’da yüzde 47,9 olarak gerçekleşen yıllık reel kira artışı bu ay yüzde 29,7 olarak gerçekleşti. İzmir’de geçtiğimiz ay (ocak) yüzde 22 olarak gerçekleşen yıllık reel kira artışı bu ay (şubat) yüzde 13,2 oldu.

İstanbul’da ise geçtiğimiz ay durma noktasına gelen yıllık reel kira artışı bu ay artık negatife döndü ve reel kira İstanbul’da yıllık bazda yüzde 4,9 azaldı. Geçen yıl şubatta 86,9 TL olan Türkiye geneli güncel ortalama metrekare kira fiyatı şubatta 143,5 TL oldu. Kiralık ilan metrekare fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyükşehirde azaldı.

Yıllık kira fiyatı artış oranı ocaktan şubata İstanbul’da yüzde 66,2’den yüzde 58,9’a, Ankara’da yüzde 143,9’dan yüzde 116,7’ye, İzmir’de ise yüzde 101,2’den yüzde 89,1’e düştü. Şubatta ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 185,7 TL, Ankara’da 131,6 TL, İzmir’de ise 160 TL oldu.

Şubatta cari kirada yıllık bazda en yüksek fiyat artışı görülen il, yüzde 185,5’lik oranla Diyarbakır oldu. 6 Şubat depremlerinin yaşandığı Kahramanmaraş, yıllık yüzde 184,5’lik kira artışıyla ikinci olurken, Ordu yüzde 171,4’lik artışla üçüncü, Erzurum yüzde 170’lik artışla dördüncü ve Van yüzde 168,5’lik artışla beşinci oldu.

Şubatta yıllık bazda en düşük kira artışının görüldüğü il, yüzde 25’lik artışla Antalya oldu. En az kira artışında yüzde 42,9’luk oranla Muğla ikinci, yüzde 58,9’luk oranla İstanbul üçüncü, yüzde 61,5’lik oranla Mersin dördüncü, yüzde 64,7’lik artışla Adana beşinci oldu.

Şubat verilerine göre bu 5 şehirde yıllık kira fiyatı artış oranı yıllık TÜFE enflasyon oranından düşük oldu. Kiralık konut talep göstergesi ağustos ile kasım arasında düşerken aralıkta ve ocakta bir miktar yükseldi. Şubat ayında ise talep yatay seyretti. Kiralık konut talep endeksi ocaktan şubata yüzde 0,1 arttı. Yıllık bazda bakıldığında ise kiralık konut talebinde yüzde 25’lik bir düşüş mevcut.

Paylaşın

2023 Yılında Türkiye’de Konut Fiyatları Yüzde 76 Arttı

Türkiye’de konut fiyatları 2015 yılından 2021 yılına kadar kademeli olarak artarken, 2021’den sonra patlama yaptı. 2022 yılında konut fiyatlarındaki artış yüzde 168’le zirveye ulaşırken, 2023 yılında yüzde 76’lık bir artış gösterdi.

Uzmanlar, Türkiye’de nominal emlak fiyatlarındaki yükselişin çeşitli nedenlere bağlı olduğunu belirtiyor. KPMG Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü Lideri Görkem Yapan “Bence bunun başlıca nedenleri kurdaki dalgalanma, Türk lirasının değer kaybı, yüksek enflasyon oranları ve buna bağlı olarak inşaat maliyetlerindeki artış ile pandemi sonrası artan talep,” ifadelerini kullandı.

Macaristan’da konut fiyatları 2015’ten bu yana yüzde 166’dan fazla arttı, ancak daha da göz kamaştırıcı bir artışa sahip bir ülke var; Türkiye. Son veriler, Türkiye’deki konut fiyatlarının nominal olarak dokuz yıl öncesine kıyasla 12 kat daha yüksek olduğunu gösterirken, İstanbul’daki bir dairenin fiyatı Paris ve Londra’daki dairelerle yarışır hale geldi.

OECD üyesi ülkeler arasında, İsveç ve Finlandiya gibi kuzey Avrupa ülkeleri, 2015’ten bu yana nominal konut fiyatlarında yüzde 4’ün biraz üzerinde artışla en küçük değişikliği gördü. Ölçeğin diğer ucunda Türkiye yer alırken, onu fiyatların 2015 yılına göre yüzde 166 daha fazla olduğu Macaristan izliyor.

OECD ülkelerinin çoğunda konut fiyatlarındaki artış oranı 2015 ile 2023 yılları arasında çift haneli rakamlara ulaştı. Türkiye’de konut fiyatları 2015 yılından 2021 yılına kadar kademeli olarak artarken, 2021’den sonra patlama yaptı.

2022 yılında konut fiyatlarındaki artış yüzde 168’le zirveye ulaşırken, 2023 yılında yüzde 76’lık bir artış gösterdi. Bu arada, Avrupa ve ABD’de konut fiyatları, bu ekonomilerdeki merkez bankalarının yüksek enflasyonla mücadele etmek için faiz oranlarını artırmaya başlamasıyla 2022’nin sonlarında düşmeye başladı.

Türkiye Merkez Bankası ise Ağustos 2022’de gösterge faiz oranını düşürdü, ancak aynı yılın kasım ayında ülkedeki enflasyon yüzde 85’e yakındı. Uzmanlar, Türkiye’de nominal emlak fiyatlarındaki yükselişin çeşitli nedenlere bağlı olduğunu belirtiyor.

KPMG Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü Lideri Görkem Yapan “Bence bunun başlıca nedenleri kurdaki dalgalanma, Türk lirasının değer kaybı, yüksek enflasyon oranları ve buna bağlı olarak inşaat maliyetlerindeki artış ile pandemi sonrası artan talep,” ifadelerini kullandı.

Türkiye’nin 2022 yılı enflasyonu son derece yüksekti; neredeyse tüm yıl boyunca yüzde 50’nin üzerinde seyretti ve ekim ayında yüzde 80’in üzerine çıktı. Bununla birlikte, OECD’ye göre, reel vadeli konut fiyatları (enflasyona göre ayarlanmış) da 2023’ün üçüncü çeyreği itibariyle 2015’e kıyasla yüzde 96,7 oranında arttı.

Yapan, “Geçen yıl Türkiye’de 11 şehri etkileyen depremler yaşadık, bu da fiyatları artırdı, çünkü insanlar depreme dayanıklı binalar gibi daha güvenli yerlerde yaşamak istiyor,” dedi.

Kredi faizleri fırladı

Nakit alıcılar piyasayı doldururken, Türkiye’de ipotekli konut kredisi kullananların aylık faizleri hızla yükseldi. Türkiye’de son dönemde yüzde 70’e yaklaşan enflasyon, Merkez Bankası’nın para politikasını agresif bir şekilde sıkılaştırmasını ve gösterge faiz oranını Haziran 2023’teki yüzde 8,5 seviyesinden Ocak 2024’te yüzde 45’e yükseltmesine yol açtı.

Sonuç olarak, Türkiye’de ipotekli konut kredileri artık yıllık yüzde 40 faiz oranına sahip. 2023 yılı boyunca satılan evlerin yüzde 15’inden azı ipotekli konut kredisi ile alıcı buldu. Geri kalanı nakit alıcılara satıldı. 2022’den itibaren yabancılara satılan konutların en önemli kısmı Ruslara, ardından da İranlılara gitti.

“Şubat 2022’de Rusya-Ukrayna çatışmasının başlamasının ardından, her iki ülkeden de Antalya, İstanbul ve Mersin’e önemli bir göçmen akını oldu” diyen Yapan, bu üç bölgenin Rus yatırımcılar arasında en popüler yerler haline geldiğini ve buralarda bulunmalarının fiyatları yukarı çektiğini söyledi.

Sadece Antalya’da fiyatlar 2022’nin ikinci yarısına kadar bir yıl içinde yüzde 230 arttı. Yapan, “Rusya ve Ukrayna’dan göçün ardından Antalya’daki yabancı nüfusun iki yıl içinde iki katına çıkması nedeniyle emlak ve kira fiyatları hızla yükseldi” diyor.

Bu arada, Türk lirasının değer kaybetmesi Türk alıcıların fırsatlarını sınırladı. Aynı zamanda, çok sayıda Rus ve Ukrayna vatandaşı büyük miktarlarda nakit ödeme yaparak emlak talebini tetikledi ve bu da fiyatların daha da artmasına neden oldu.

“2023 yılında Türkiye’de satılan 1,2 milyon konutun 35 bini (yüzde 3) yabancılara satıldı ve yabancılara satılan bu konutların yaklaşık yüzde 30’u Ruslara satıldı” diyen Yapan, Rus yatırımcıların son zamanlarda Türkiye’yi Kıbrıs gibi diğer destinasyonlarla değiştirmeye başladığını da sözlerine ekledi.

Yüksek konut ve kira fiyatları, yüksek faiz oranları ve yüksek enflasyon nedeniyle hane halkı gelirinin reel olarak azalması sonucunda Türkiye piyasası frene basmış durumda. Konut fiyatları nominal olarak artmaya devam ediyor ancak enflasyonun gerisinde kalıyor. Dolayısıyla reel olarak son zamanlarda daha da ucuzlamaktadır.

Yüksek inşaat maliyetleri arzın sınırlı kalmasına yol açabilir. Ancak konut talebi artar ve faiz oranları düşerek büyümeyi teşvik ederse mevcut durgunluğun aşılmasına yardımcı olabilir. Bununla birlikte, insanlar şu anda evlerini satın almaya güç yetiremiyor, bu da inatçı bir şekilde yüksek kira fiyatlarına yol açıyor – ve bu aslında nakit alıcılar için yatırım yapmak için biraz alan bırakıyor.

“Örneğin İstanbul’da ya da Türkiye’de bir oran var” diye açıklayan Yapan “Çoğu zaman bir evin satış fiyatı kiranın 300 katıydı. Bu bir ortalamadır. Ama şimdi kiralar çok yüksek,” ifadelerini kullandı. “Kira artışı ev fiyat artışından daha fazla” diyen Yapan, “Yani şimdi bu ortalama 250-300 arasına düşüyor,” dedi.

Teorik olarak bu, yatırımcıların 300 aydan daha kısa bir sürede bir evin fiyatını telafi edebileceği anlamına geliyor.

(Kaynak: Euronews Türkçe)

Paylaşın

Yabancılara Konut Satışları Yüzde 53 Düştü

2023 yılı ekim ayında yabancıya konut satışları yıllık bazda yüzde 53 geriledi. Böylece yabancıya konut satışları 2020 yılından bu yana en düşük seviyeyi gördü. 2024 yılından itibaren yabancıya konut satışında alt limit 600 bin dolar oluyor.

Şu an için 400 bin dolara gayrimenkul satın alan yabancılara Türk vatandaşlığına başvurma hakkı veriliyor. Türkiye vatandaşı olabilmek için gayrimenkul alımlarında gerekli olan fiyat, Eylül 2018 yılından itibaren 1 milyon dolardan 250 bine düşürüldü ve 2022 yılında 400 bin dolara çıkarıldı. 2024 yılı itibariyle yapılacak yeni düzenlemeyle yabancıya konut satışında alt limit 400 bin dolardan 600 bin dolara yükselecek.

T24’ten Ceren Bala Teke’nin haberine göre; İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan düzenleme ile Türkiye vatandaşlığı almak için konut satışında alt limit 200 bin dolar arttırılarak; 2024 yılı için 600 bin dolara çıkarıldı. TÜİK verilerine göre; 2023 Ekim ayında yabancıya konut satışları yıllık bazda yüzde 53 gerileyerek son 3 yılın en düşük seviyesini gördü.

Göç İdaresi Başkanlığı tarafından 16 Ekim 2023 tarihinde düzenlemeyle yabancıya ikamet ve amaçlı konut satışında alt sınır 75 bin dolardan 200 bin dolara çıkarılmıştı. Vatandaşlık amaçlı konut satışında alt sınır ise 400 bin dolar olarak belirlenmişti. En son düzenlemeye göre; 2024 yılından itibaren yabancıya konut satışında alt limit 600 bin dolar oluyor.

Şu an için 400 bin dolara gayrimenkul satın alan yabancılara Türk vatandaşlığına başvurma hakkı veriliyor. Türkiye vatandaşı olabilmek için gayrimenkul alımlarında gerekli olan fiyat, Eylül 2018 yılından itibaren 1 milyon dolardan 250 bine düşürüldü ve 2022 yılında 400 bin dolara çıkarıldı. 2024 yılı itibariyle yapılacak yeni düzenlemeyle yabancıya konut satışında alt limit 400 bin dolardan 600 bin dolara yükselecek.

TÜİK verilerine göre; 2023 Ekim ayında yabancıya konut satışları son 2,5 yılın en düşük seviyesine gerilemiş durumda. Pandemiden sonra Türkiye’de konut ve kira artışları hızla artmaya devam ederken konut satış sayıları düşüşe geçti. 2023 Ekim ayında, yabancıya konut satışları yaklaşık son 2,5 senenin en dip seviyelerini gördü.

Verilere göre; yılın ilk ayında yüzde 0,6 ile sınırlı olan yabancıya konut satışlarındaki gerileme 6 Şubat da meydana gelen ve 11 ili etkileyen depremlerden sonra aynı ayda yüzde 27’ye çıktı, yıl ortasında ise yüzde 42 ile sert bir şekilde gerilemeye devam etti. 2023 Ekim ayında yabancıya konut satışları yıllık bazda yüzde 53 geriledi. Böylece yabancıya konut satışları 2020 yılından bu yana en düşük seviyeyi gördü.

Paylaşın

Dikkat! Kredilerde Faizler 2 Katına Çıktı

14 ve 28 Mayıs seçimleri sonrası Mehmet Şimşek’in ekonomi ve maliye politikalarından tam sorumlu bakan olarak atanmasından sonra Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) politika faizini yüzde 8,5’ten yüzde 25’e çıkardı.

Merkez Bankası’nın (TCMB) bu ay faizleri yüzde 30 seviyesine çekmesi beklenirken, ihtiyaç, taşıt, konut ve ticari kredilerde faizler 2 katına çıktı.

Milliyet’te yer alan habere göre, bankalarda ortalama ihtiyaç kredisi faizleri geçen hafta yaklaşık 7 puan daha artarak yüzde 59,71’e ulaştı. İhtiyaç kredisi faizlerinde iki haftalık yükseliş 13 puanı aştı. Böylece seçim öncesi yüzde 30’larda bulunan ihtiyaç kredisi faizleri, dört ayda iki katına çıkmış oldu.

Geçen hafta ortalama taşıt kredisi faizleri de yaklaşık 10 puanlık yükselişle yüzde 46,46’ya çıktı. Seçim öncesi yüzde 20 seviyelerinde bulunan taşıt kredilerinde faiz 2 kattan fazla artmış oldu.

Seçim öncesinde limit düşük tutulsa da yüzde 16’ları gören ortalama konut kredisi faizleri de geçen hafta yüzde 38,85’e yükseldi. Seçim öncesinde uygulanan faiz tavanıyla birlikte yüzde 14’e kadar gerileyen ortalama ticari kredi faizleri de geçen hafta yüzde 40,87’ye ulaştı. Ticari kredi faizleri seçim öncesine göre üçe katlanmış oldu.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in konut kredileri için verdiği sıkılaşma mesajının ardından gözler konut piyasasına çevrildi. Sektör temsilcileri konutta kredi kullanımı zaten düşük olduğu için düzenlemelerin etkisinin sınırlı kalacağı görüşünde. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, enflasyonla mücadele için başta konut ve otomotiv olmak üzere kredilerde sıkılaşma mesajı verdi.

Konut kredilerine yönelik ilk sıkılaşma adımı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından 24 ağustos tarihinde atılmıştı. BDDK yayınladığı düzenleme ile 2. konutta kredi değer oranını yüzde 75 daraltmıştı. Sektör temsilcileri kredi kullanımındaki düşüşün faizlerin artmasıyla başladığını, BDDK düzenlemesi ile pekiştiğini ifade ediyor. Bu nedenle son açıklamanın piyasa etkisinin sınırlı kalması bekleniyor.

TSKB Gayrimenkul Derneği Başkanı Makbule Yönel Maya, “2022 yılı itibarıyla başlayan bir konut kredilerinde sıkılaşma politikası vardı. Tarihin en düşük ipotekli satışlarını yüzde 19 ile 2022’de gördük. Bu oran 2023’te yüzde 20. Buradaki etki bir miktar yavaşlatıcı olacaktır özellikle yatırım amaçlı olanlarda. Ama çok ciddi bir etki öngörmüyorum çünkü kredili satışlar yılbaşından itibaren zaten çok sakindi.” değerlendirmesinde bulundu.

Konut kredilerinde özel bankalar ve kamu bankaları arasındaki faiz makası da daralıyor. Kamu bankaları konut kredi faizi konusunda avantajlı olma pozisyonunu değiştiriyor.

Kamu ve özel bankaların konut kredilerinin birbirine yaklaştığını söyleyen Maya, “Yılın başında özel bankalar aylık %2 seviyesinde faizle başlamıştı. Artık 2-3 arasını konuşuyoruz. Artık kamu özel farkını konuşamıyor olacağız. Bakan beyin açıklamasını destekler nitelikte kamu bankalarında da faiz oranı artırıldı” dedi.

Paylaşın

Gözler Konut Piyasasında: Kredilere Yeni Düzenleme Yolda

Konut kredilerine yeni düzenlemenin yolda olduğu öne sürülürken, TSKB Gayrimenkul Derneği Başkanı Makbule Yönel Maya, “2022 yılı itibarıyla başlayan bir konut kredilerinde sıkılaşma politikası vardı. Tarihin en düşük ipotekli satışlarını yüzde 19 ile 2022’de gördük” dedi ve ekledi:

“Bu oran 2023’te yüzde 20. Buradaki etki bir miktar yavaşlatıcı olacaktır özellikle yatırım amaçlı olanlarda. Ama çok ciddi bir etki öngörmüyorum çünkü kredili satışlar yılbaşından itibaren zaten çok sakindi.”

Kamu ve özel bankaların konut kredilerinin birbirine yaklaştığını söyleyen Maya, “Yılın başında özel bankalar aylık yüzde 2 seviyesinde faizle başlamıştı. Artık 2-3 arasını konuşuyoruz. Artık kamu özel farkını konuşamıyor olacağız. Bakan beyin açıklamasını destekler nitelikte kamu bankalarında da faiz oranı artırıldı” dedi.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in konut kredileri için verdiği sıkılaşma mesajının ardından gözler konut piyasasına çevrildi.

Konut kredilerine yönelik ilk sıkılaşma adımı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından 24 ağustos tarihinde atılmıştı. BDDK yayınladığı düzenleme ile 2. konutta kredi değer oranını yüzde 75 daraltmıştı.
BDDK düzenlemesi ile pekişti

NTV’nin haberine göre, sektör temsilcileri kredi kullanımındaki düşüşün faizlerin artmasıyla başladığını, BDDK düzenlemesi ile pekiştiğini ifade ediyor. Bu nedenle son açıklamanın piyasa etkisinin sınırlı kalması bekleniyor.

TSKB Gayrimenkul Derneği Başkanı Makbule Yönel Maya, “2022 yılı itibarıyla başlayan bir konurt kredilerinde sıkılaşma politikası vardı. Tarihin en düşük ipotekli satışlarını yüzde 19 ile 2022’de gördük. Bu oran 2023’te yüzde 20. Buradaki etki bir miktar yavaşlatıcı olacaktır özellikle yatırım amaçlı olanlarda. Ama çok ciddi bir etki öngörmüyorum çünkü kredili satışlar yılbaşından itibaren zaten çok sakindi” değerlendirmesinde bulundu.

Konut kredilerinde özel bankalar ve kamu bankaları arasındaki faiz makası da daralıyor. Kamu bankaları konut kredi faizi konusunda avantajlı olma pozisyonunu değiştiriyor.

Kamu ve özel bankaların konut kredilerinin birbirine yaklaştığını söyleyen Maya, “Yılın başında özel bankalar aylık yüzde 2 seviyesinde faizle başlamıştı. Artık 2-3 arasını konuşuyoruz. Artık kamu özel farkını konuşamıyor olacağız. Bakan beyin açıklamasını destekler nitelikte kamu bankalarında da faiz oranı artırıldı” dedi.

Paylaşın

AK Parti Döneminde Yabancılara 289 Bin 412 Konut-İşyeri Satıldı

AK Parti döneminde yabancılara 28 milyon 320 bin 28 metrekare araziyle 289 bin 412 adet konut-işyeri satıldı. Satılan arazi satış adediyse 15 bin 812 oldu. Bu dönemde en çok Ürdün vatandaşları arazi ve konut satın alırken, Ürdün vatandaşlarını Ruslar takip etti.

CHP İstanbul Milletvekili Özgür Karabat, “Dünyanın hiçbir yerinde Türkiye kadar kolay vatandaşlık verilmiyor. Bu durum ülkemizi adeta suç örgütlerinin, uyuşturucu baronlarının hedef ülkesi konumuna getiriyor” dedi.

Özgür Karabat, “Bu tablo ülkemizin karşı karşıya kaldığı tehlikeye işaret ettiği gibi sorumluluk makamında olanları derhal işgali durdurmaya çağırıyoruz. Ya bu işgali durdurun ya da işgal ettiğiniz makamlardan istifa edin” diye konuştu.

Cumhuriyet Halk Partisi (CHP) İstanbul Milletvekili Özgür Karabat’ın sorularına yanıt veren İçişleri Bakanı Ali Yerlikaya; Türkiye’de konut ve arazi satın alan yabancıların ülkelerini ve sayılarını açıkladı.

ANKA‘nın aktardığına göre; Antigua ve Baruda, Aruba, Samoa, Botswana, Kiribatı, Palua, Saint Kitts ve Nevis, Liechtenstein’in de aralarında olduğu 180 ülke vatandaşına 1 Ocak 2002’den 19 Temmuz 2023’e kadar; 28 milyon 320 bin 28 metrekare araziyle 289 bin 412 adet konut-işyeri satıldı. Bu dönemde satılan arazi satış adediyse 15 bin 812 oldu.

Türkiye’den en çok Ürdün vatandaşları arazi ve konut satın aldı. Ürdün vatandaşlarını Ruslar takip etti. Karabat, “Sorumluluk makamında olanları derhal işgali durdurmaya çağırıyoruz. Ya bu işgali durdurun ya da işgal ettiğiniz makamlardan istifa edin” dedi.

Türkiye’den arazi satın alan ülkelerin başında Ürdünlüler yer aldı. Ürdünlüler, 3 milyon 227 bin 879 metrekare arazi aldı. Ürdünlüleri 2 milyon 782 bin 695 metrekare araziyle Sudi Arabistan vatandaşları ve 2 milyon 86 bin 933 bin metrekare arazi ile de Filistinliler izledi.

Türkiye’den konut satın alan ülkeler arasında başı Rusya Federasyonu çekti. Ruslar 41 bin 917 konut aldı. Rusları, İranlılar izledi ve İranlılar 32 bin 529 konut edindi. Konut alanlarda üçüncü sırayı 30 bin 79 konutla Iraklılar izledi.

Türkiye’de konut ve arazi alanlar arasında Karayipler’deki Antigua ve Baruda vatandaşları bulunuyor. 280 kilometre büyüklüğündeki bu ülkede kişi başı gelir 18,6 bin dolar ve ülkenin nüfusu 96 bin kişi. Bu ülkeden bir kişi Türkiye’den 14 metrekare arazi aldı. Bu ülke vatandaşlarına ayrıca 39 konut satıldı.

Yine bir Karayip ülkesi Aruba’dan da konut satın alan oldu. Ülkenin 119 bin tahmini nüfusu var ve kişi başına gelir 23,8 bin dolar. Aruba vatandaşları Türkiye’den 13 arazi aldı ve bu arazilerin büyüklüğü 26 bin 29 metrekare. Arubalılar ülkeden 114 konut da satın aldı.

Ülke ülke konut satışı

Güney Pasifik’te yer alan Batı Samoa’nın nüfusu 202,5 bin kişi ve kişi başına gelir 4 bin dolar civarında. Bir Samoualı ülkeden bir konut aldı. Belize Orta Amerika’nın kıyısında bir ülke. 419 tahmini nüfusu var ve kişi başına gelir 5,6 bin dolar civarında. Belizeliler Türkiye’den 6 konut aldı.

Benin, bir Afrika ülkesi. Nüfusu 11, 7 milyon ve kişi başına düşen gelir 3,4 bin dolar. Benin’den bir kişiye bir konut satıldı. Bermuda; 67,8 bin nüfusu ve kişi başına 91,4 bin dolar geliriyle Türkiye’den taşınmaz satılan ülkeler arasında yer aldı. Bermudalılara 29 bin 666 bin metrekare arazi ve 286 konut verildi.

Bhutan, Güney Asya ülkesi. Nüfusu 754 bin ve kişi başına geliri 3,4 bin dolar. Bhutanlılar ülkeden 1135 metrekare arazi satın aldı. Güney Afrika ülkesi olan Botswana, 2,2 milyon tahmini nüfusa sahip ve kişi başına gelirleri 6,5 bin dolar. Botswanalılar 5 konut satın aldı.

Güneydoğu Asya ülkesi Bruney’in nüfusu 460 bin kişi ve kişi başına gelir 61,8 bin dolar. Bruneyliler ülkeden 5 konut sahibi oldu. Burundi, bir Afrika ülkesi. Nüfusu 11,8 milyon kişi ve kişi başına gelir 783 dolar. Bir Burundi vatandaşı Türkiye’den konut aldı.

El Salvador, Orta Amerika ülkesi. Nüfusu 6,4 milyon ve kişi başına geliri 8,4 bin dolar. El Salvador vatandaşlarına 4 konut verildi. Afrika ülkesi Eritre, 6 milyon nüfuslu ve kişi başına geliri 1,7 bin dolar. Eritreliler Türkiye’den 4 bin 300 metrekare arazi, 198 konut satın aldı.

Pasifikte bir ada ülkesi Fiji, 926 bin nüfusa ve 11 bin dolar kişi başı gelire sahip. Fijililer Türkiye’den 2 konut sahibi oldu. Afrika ülkesi Gabon 2,1 milyon nüfusa sahip ve 15,8 bin dolar kişi başı geliri var. Gabon’dan 3 kişi ülkeden konut aldı.

Afrika ülkesi Gine Bisua, 1,8 milyon nüfuslu ve kişi başı geliri 2,3 bin dolar. Türkiye’den Gine Busiualılara 3 konut satıldı. Guatemala’nın nüfusu 17 bin kişi ve kişi başına geliri 8,2 bin dolar. Guatemala’ya 4 konut satıldı. Güney Amerika ülkesi Guyana, 786 bin nüfusa sahip ve kişi başına geliri 17 bin dolar. Guyana’dan bir kişi Türkiye’den bir konut aldı.

Büyük Okyanus’taki Kiribatı, 123 bin kişi ve 2 bin dolar kişi başı geliri bulunuyor. Kitirbatı’dan bir kişi Türkiye’den konut edindi. Bir Afrika ülkesi olan Komor Adaları, 850 bin nüfusa ve kişi başı 3 bin dolar gelire sahip. Komor Adaları vatandaşları Türkiye’den 25 konut satın aldı.

Lesotho, Afrika’da 2,1 milyon nüfus ve kişi başı 924 dolar geliri olan bir ülke. Bu ülke vatandaşlarına Türkiye’den 4 konut satıldı. Orta Avrupa ülkesi Liechtenstein 39 bin nüfus ve kişi başı 98 bin dolar gelire sahip. Bu ülke vatandaşlarına Türkiye’den 4 konut verildi.

Bir Doğu Afrika ülkesi olan Mauritius’in 1,2 milyon nüfusu ve kişi başı 20,7 bin dolar geliri var. Bu ülke vatandaşlarına Türkiye’den 10 konut verildi. Palua, Okyanusya’nın kıyısında 18,2 bin nüfuslu ve 14 bin dolar geliri olan bir ülke. Palua vatandaşları Türkiye’den 2 konut edindi.

Saint Kitts ve Nevis, 52,4 bin nüfuslu ve kişi başı 21 bin dolar geliri olan bir Karayip ülkesi. Bu ülke vatandaşları Türkiye’den 8 bin 523 metrekare arsa, 233 kontu satın aldı. Afrika ülkesi olan Sierra Leone’nin 8 milyon nüfusu ve kişi başı 1711 dolar geliri var. Bu ülke vatandaşları Türkiye’den 2 konut aldı.

Güney Büyük Okyanus’taki Vanuata, 307 bin nüfuslu, kişi başı 2,6 bin dolar geliri olan bir ülke. Bu ülke vatandaşları Türkiye’den 235 metrekare arazi ve 93 konut satın aldı. Türkiye’den vatansız statüdeki kişilerse 771 metrekare arazi ve 3 konut edindi.

“Türkiye kadar kolay vatandaşlık yok”

CHP İstanbul Milletvekili Özgür Karabat İçişleri Bakanı Ali Yerlikaya’nın bir Arap televizyonuna verdiği demeçte Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığını “pazarlayan” konuma düştüğünü belirterek, “Dünyanın hiçbir yerinde Türkiye kadar kolay vatandaşlık verilmiyor. Bu durum ülkemizi adeta suç örgütlerinin, uyuşturucu baronlarının hedef ülkesi konumuna getiriyor” dedi.

Karabat ülkeleri sıralayarak, bu ülkelerden konut alanlara vatandaşlık verildiğini de söyledi. Karabat, “Bu tablo ülkemizin karşı karşıya kaldığı tehlikeye işaret ettiği gibi sorumluluk makamında olanları derhal işgali durdurmaya çağırıyoruz. Ya bu işgali durdurun ya da işgal ettiğiniz makamlardan istifa edin” diye konuştu.

Paylaşın

“Konuta Ek Vergi Geliyor” İddiası

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükdüman, “Emlak vergileriyle ilgili yeni düzenlemelerin yapılacağı, alım satımlarda gerçek piyasa değeri üzerinden vergileme yapılabilmesi için bir takım mekanizmalar üzerinde çalışıldığı haberlerine ulaştık” dedi ve ekledi:

“Her alım satımın bir şekilde ekspertiz raporuna bağlanması söz konusu olabilir. Önümüzdeki yıl başından itibaren gayrimenkul sektöründe alım satımlarda yeni bir vergi uygulamasıyla karşı karşıya gelme ihtimalimiz çok kuvvetli.”

Ahmet Büyükdüman, Meclis’in açılmasıyla beraber bu konuda adım atılabileceğini, 2024’ten itibaren gayrimenkul sektöründeki alım satımlarda yeni bir vergi uygulamasıyla karşı karşıya kalabileceğimizi söyledi.

Mesele Ekonomi YouTube kanalında değerlendirmelerde bulunan Büyükdüman, şunları kaydetti:

“İçinde bulunduğumuz makroekonomik koşullar, bütçe açıkları, kur korumalı mevduat ödemeleri vs… merkezi hükûmetin vergi gelirlerini tabana yayma, doğrudan vergi gelirlerini artırma hedeflerini her gün duyuyorsunuz.

Bu çerçevede Meclis açıldığı zaman gündeme gelmek üzere bir torba kanunda çalışma yapıldı. Bu torba kanun ile emlak vergileriyle ilgili yeni düzenlemelerin yapılacağı, alım satımlarda gerçek piyasa değeri üzerinden vergileme yapılabilmesi için bir takım mekanizmalar üzerinde çalışıldığı haberlerine ulaştık. Her alım satımın bir şekilde ekspertiz raporuna bağlanması söz konusu olabilir.

Önümüzdeki yıl başından itibaren gayrimenkul sektöründe alım satımlarda yeni bir vergi uygulamasıyla karşı karşıya gelme ihtimalimiz çok kuvvetli.”

Paylaşın

Konut Fiyatlarındaki Artış Hız Kesti

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Yılbaşından beri ilk defa yüzde 3’ler seviyesinde aylık artıştan bahsediyoruz. Dolayısıyla Mayıs ayı verileri çok net olarak gösteriyor ki konut fiyat endeksinde artış hızında yavaşlama var” dedi ve ekledi:

“Konut fiyatlarındaysa reel olarak düşmeyi henüz görmüyoruz. Ne düşüyor? Konut alımındaki motivasyon ve konut satış adetleri tarafında önceki aylara göre düşüyor. Özellikle yatırım amaçlı alımlar tarafında bir miktar yavaşlama var. Ayrıca satın alma maliyeti de tabii her geçen gün artıyor. Ortalama hane halkı geliri artmazken fiyatlar artıyor. Dolayısıyla bu da erişim sorununu ortaya çıkarıyor.”

Uzmanlara göre konut fiyatlarının yükselmesindeki temel sorun, yeni konut üretiminin yetersizliği. Ancak bu sorun Türkiye’de iktidarın inşaat sektörünü ekonomik büyümenin lokomotifi haline getirdiği dönemdeki arz-talep dengesizliğine dayanıyor.

Konut fiyatlarının artış hızında yılbaşından bu yana görülen yavaşlama ivmesi devam ediyor. Aylık bazda konut fiyatlarındaki artış, Mayıs ayında son iki yılın en düşük seviyesine ulaştı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) yayımladığı konut fiyat endeksine göre, Mayıs’ta konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 103,6 oranında arttı.

Bir önceki aya göre artışsa yüzde 3,6 ile sınırlı kaldı. Uzun bir dönem yükselen konut fiyatlarının durulmaya devam edeceği görüşünde olan sektör uzmanları bu durumu faizlerdeki artış ve talepteki daralmaya bağlıyor.

VOA Türkçe’den Soner Kızılkaya ve Oğulcan Bakiler’in sorularını yanıtlayan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, fiyat artışının hız kestiğini ancak düşmeye başlamadığını söyledi.

Maya, “Yılbaşından beri ilk defa yüzde 3’ler seviyesinde aylık artıştan bahsediyoruz. Dolayısıyla Mayıs ayı verileri çok net olarak gösteriyor ki konut fiyat endeksinde artış hızında yavaşlama var. Konut fiyatlarındaysa reel olarak düşmeyi henüz görmüyoruz. Ne düşüyor? Konut alımındaki motivasyon ve konut satış adetleri tarafında önceki aylara göre düşüyor. Özellikle yatırım amaçlı alımlar tarafında bir miktar yavaşlama var. Ayrıca satın alma maliyeti de tabii her geçen gün artıyor. Ortalama hane halkı geliri artmazken fiyatlar artıyor. Dolayısıyla bu da erişim sorununu ortaya çıkarıyor” dedi.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından en son açıklanan Haziran ayına ait konut satışı rakamlarında, özellikle krediyle yapılan satışlardaki düşüş çok keskin. Türkiye genelinde konut satışları, Haziran’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,4 azalarak 83 bin 636’e geriledi. İpotekli konut satışlarıysa yüzde 66,8 azalış göstererek 13 bin 463 oldu. Son dönemde yükseliş trendinde olan yabancılara yapılan konut satışları da Haziran’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 69,6 azalarak 2 bin 625’e düştü.

“Hala güçlü bir talep var ama 2021-2022 yılındaki taleple karşılaştırdığımız zaman bir gevşeme olduğu görülüyor”

Satılık ve kiralık konut piyasasıyla ilgili çalışmalar yapan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) direktörü Prof. Dr. Seyfettin Gürsel de son aylarda konut fiyatlarının yüksek enflasyona rağmen durulduğunu söyleyerek, “Bundan önceki iki yılla karşılaştırıldığımız zaman yavaşlamış durumda. Üretici fiyatları ve inşaat maliyetleri hala yüksek ama burada hem maliyetlerin artışındaki yavaşlama etki yapıyor hem de talepte bir doygunluk belirtisi var. Hala güçlü bir talep var ama 2021-2022 yılındaki taleple karşılaştırdığımız zaman bir gevşeme olduğu görülüyor” diye konuştu.

“Konut fiyatları deprem sonrası yaşanan göçün etkisiyle en çok Ankara’da arttı”

Konut fiyat endeksine göre üç büyükşehir arasında konut fiyatlarının en çok arttığı il, Ankara. İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatları sırasıyla aylık bazda yüzde 2,8, yüzde 5,6 ve yüzde 3,2 oranında arttı. Endeks değerleri geçen yılın aynı ayına göre ise İstanbul’da yüzde 95,2, Ankara’da yüzde 113,2 ve İzmir’de yüzde 106,2 yükseldi.

Prof. Dr. Gürsel, Ankara’da 6 Şubat’ta yaşanan deprem felaketinin etkisiyle konut fiyatlarında Türkiye ortalamasının üzerinde hızlı bir artış yaşandığını kaydetti.

Gürsel, “6 Şubat’ta çok büyük bir deprem yaşandı Türkiye’de. Ciddi miktarda o illerden dışarıya diğer illere göçe neden oldu. Bu yerlerden bir tanesinin de Ankara olduğunu biliyoruz. Ankara’daki fiyatlar gerek Türkiye gerek İstanbul fiyatlarındaki artışlarından ayrıştı ve muazzam bir hızla Şubat’tan itibaren artışa geçti. Ancak son 1-2 aydır Ankara’da da hem satılan konutların azaldığını görüyoruz hem fiyatlarda da bir durulma var” dedi.

“İstanbul ilk kez Türkiye ortalamasının altına düştü”

Mayıs’ta konut metrekare birim fiyatı ise Türkiye genelinde 23 bin 573 TL oldu. İstanbul’da bu fiyat 36 bin 4 TL, Ankara’da 17 bin 647 TL, İzmir’de 27 bin 89 liraya ulaştı. Böylece İstanbul’da 100 metrekare bir evin ortalama fiyatı 3 milyon 600 bini aştı.

Maya, İstanbul’da ilk defa Mayıs ayında fiyat artışındaki yavaşlamanın Türkiye ortalaması altına düştüğünü belirterek, “Bu bence önemli bir veri. Bunu çok uzun zamandır konuşuyorduk, ‘İstanbul’da konut fiyatları çok artıyor’ deniyordu. Bu artış da bir miktar yavaşlayarak Türkiye ortalamasının altında kalmış” diye konuştu.

Fiyatların düşmesine inşaat maliyetleri engeli

Fiyat artışının daha da hız kesmesini bekleyen Maya, fiyatların düşmesine ise inşaat maliyetlerinin engel oluşturduğu görüşünde.

Maya, “Fiyat artışları tarafında bundan sonraki altı ayda asgari ücret artışı, döviz kurundaki artış ve KDV oranındaki değişikliklerin mutlaka inşaat sektörü tarafına bir yansıması olacaktır. Bu da ister istemez konut fiyatlarını etkileyecektir. Bu nedenle ikinci altı ayda da konut fiyatlarında reel bir düşme göreceğimizi ben hiç düşünmüyorum. Maliyet artışı bence konut fiyatlarının düşmesinin önündeki en büyük sınırlayıcı etken olacaktır” dedi.

“Yeni konut üretimi durunca fiyatlar patladı”

Uzmanlara göre konut fiyatlarının yükselmesindeki temel sorun, yeni konut üretiminin yetersizliği. Ancak bu sorun Türkiye’de iktidarın inşaat sektörünü ekonomik büyümenin lokomotifi haline getirdiği dönemdeki arz-talep dengesizliğine dayanıyor.

BETAM direktörü Gürsel, “2017 yılına geldiğinde muazzam bir stok birikimi vardı. Çünkü 2010’lu yıllarda o kadar çok stok üretilmişti ki sonunda bu patladı. Bu stok birikimi, yani satılmayan konut yüzünden inşaat sektöründe müthiş bir çöküş yaşandı. Fiyatlar düştü. Fiyatların düşmesiyle birlikte satılan bu konutların yerineyse yeni konutlar yapılmadı. Uzun lafı kısası gecikmeli olarak arzda müthiş bir düşüş gördük. Talepse hep mevcut, sonuçta bu ülkede hala nüfus artıyor, hane sayısı da buna bağlı olarak artıyor. Arz düşerse ne beklersiniz? Tabii ki fiyatların artmasını beklersiniz” diye konuştu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ’den Maya da yalnızca 2017 yılında konut inşaatı için alınan ruhsat sayısının bir milyon rakamının üzerine çıktığını hatırlatarak, “Geçen yıl itibariyle 600 bin bağımsız bölüm için ruhsat almışız. Türkiye’deki talebin yeni güncel demografik özelliklere göre baktığınızda, 800 bin adetleri hesaplıyoruz” dedi.

Yabancıların Türkiye’de konut sektörüne ilgisinin de arz-talep dengesindeki sıkıntıyı katmerlendirdiğini belirten Gürsel ise “Yabancılar alıyordu ama Türk lirasının değer kaybı bu yabancıların iştahını daha da kabarttı. Bir de bunun üstüne Rusya-Ukrayna savaşı çıktı. Bunun sonucunda da ciddi bir talep artışı oldu. Özellikle bazı illerde, örneğin Antalya’da dehşet vericidir. Antalya’da 2021 yılından 2022’ye reel olarak üç kat arttı” dedi.

Paylaşın

Türkiye Genelinde Kiralar 4 Yılda 6 Kat Arttı

Türkiye genelinde kiralar son 4 yılda 6 kat arttı, büyükşehirlerde bu oran çok daha yüksek. Dar ve orta gelirli vatandaşlar için sıfırdan bir ev alabilmek ise neredeyse hayal. Gayrimenkul krizi en çok hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan alt ve orta gelirli vatandaşları kesimi vuruyor.

Sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan arz-talep dengesi sebebiyle yaşanıyor. Ayrıca, sektör temsilcilerine göre bu sorunu tek bir cevapla yanıtlamak pek mümkün değil.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe’nin ortaya koyduğu verilere göre, 2019-2023 arasında ülke genelinde kiralarda %583 artış gerçekleşti, büyükşehirlerdeki ortalama artış oranı %697 oldu.

En fazla kira artışı %1109 ile Antalya’da gerçekleşirken; onu %963 ile Mersin, %935 ile Muğla, %833 ile Ankara ve %713 ile İstanbul takip etti.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, “Dolardaki artışın bile üzerine 3-4 kat arttı, gayrimenkul tarihinde ilk defa böylesi bir fiyat yükselmesiyle karşı karşıyayız” diyor.

Gayrimenkul sektöründeki kriz en çok dar ve orta gelirli vatandaşları vuruyor. Bu kesim için artık ev sahibi olabilmek bir hayalken, yüksek kira bedellerini ödemek de her geçen gün zorlaşıyor.

Gökçe, Türkiye nüfusunun yüzde 75’inin yaşadığı 30 büyük şehirde, ortalama kira bedelinin asgari ücretin yüzde 79’unu aştığını kaydediyor:

“Tüm Türkiye’de 2019 yılının Nisan ayında kira bedeli ortalama ücretin sadece yüzde 27’si kadarken, bugün yüzde 45’e ulaşmış. Muğla’da kira bedeli ortalama ücretin yüzde 187’si, Antalya’da yüzde 120’si, İstanbul’da yüzde 117’si kadar.”

BBC Türkçe’den Fundanur Öztürk’e konuşan sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan arz-talep dengesi sebebiyle yaşanıyor.

Giderek artan konut ihtiyacı karşısında inşaat sektöründe yaşanan durgunluk ve yeni konutların dar ve orta gelirlilere yönelik değil, yatırım amaçlı lüks daireler olarak planlanması sektördeki açığı büyütüyor.

Taylan, tedbir alınmadığı sürece kira bedellerindeki artışın süreceğini değerlendirerek, doğru yorumlar yapabilmek için yeni hükümetin politikaları görmek gerektiğini söylüyor:

“Son birkaç yılda 6-7 kat artan rakamlar…Bunu kimse tahmin edemezdi. Sonrasını görebilmek için artık bizim uzmanlığımız da yetmiyor. Fakat tedbir alınmadığı takdirde kira artışları devam edecektir.”

‘Yatırımcılar sadece çok kârlı, lüks projelere giriyor’

Türkiye’de alt ve orta gelirli vatandaşların bulunduğu % 40’lık bir kesim için konut ihtiyacı olduğunu söyleyen Taylan, bu açığın yakın gelecekte kapanamayacağını değerlendiriyor.

Gayrimenkul krizi de en çok hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan bu kesimi vuruyor.

Gökçe, mevcut konut projelerinin daha çok yatırım amaçlı lüks daireler olarak planladığını, bu durumun krizi artırdığını değerlendiriyor:

“Yatırımcılar, kâr marjı çok yüksek olmayan işlerde, işe başladıktan bir süre sonra zarar eder hale geliyor. Hammadde fiyatlarının çok hızlı arttığı bir yerde, yatırımcı sadece çok kârlı projelere giriyor. Arz daha çok orta ve dar gelirli gruplar için kısıldı çünkü onların konutlarındaki kâr marjı düşük.”

“Dar gelirli ve orta gelirli için yeterince konut üretilmiyor, devlet bu anlamda kendini göstermiyor, özel sektör bu alan kârlı olmadığı ve enflasyonist ortamda kaybetmeye çok müsait olduğu için bu alana girmiyor.”

Gökçe’ye göre arz talep dengesinin bozulmasının temel sebepleri arasında konutun bir yatırım aracına dönüşmesi, dövize bağlı maliyetler sebebiyle inşaat piyasasında yaşanan durgunluk ve yatırım için güven vermeyen piyasa şartları yer alıyor:

“Birçok malzemenin dövize endeksli olduğu ve dövizin bu kadar arttığı bir ortamda hiç kimse önünü göremediği için arz kısıldı. Yatırımcı hammadde almıyor, tüketici kredi bulamıyor, bulsa çok yüksek faizin altına giremiyor, bu sarmal konut sektöründe arzı daraltmış durumda.”

“Vatandaşlar şaşkınlık içerisinde, bakıyor dağ taş beton oldu, her yere inşaat yapılıyor ama ben kiralık ev bulamıyorum diyor. Çünkü birileri 20. konutunu alıyor, birileri kira fiyatlarını belirleyecek sayıda konut yapıp boş tutmayı akıl ediyor ama dezavantajlı kesimlerin konut ve barınma sorunu çözülemiyor.”

Yabancılara satışların etkisi ne kadar?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2017-2022 döneminde yabancılar 274 bin 258 konut aldı. Bu rakam, toplam satışların % 5’ine tekabül ediyor.

2022 yılında yabancıların en çok konut aldığı 3 il ise İstanbul, Antalya ve Mersin oldu. Bu iller aynı zamanda en çok kira artışı yaşanan illerin başında geliyor.

Gökçe, sığınmacıların yoğun yaşadığı ilk 10 ildeki kira artışlarının ise Türkiye ortalamasının üstünde olduğunu belirtiyor:

“Kira bedelleri yüzde 702 zamlanmış. Bu illerde kira bedelinin asgari ücrete oranı 2019’da yüzde 46 iken bugün yüzde 86’ya çıkmış. Yani asgari ücret kira bedeli karşısında erimiş.”

Taylan, gayrimenkul fiyat artışlarında yabancı satışların önemli bir yer tuttuğunu söylüyor:

“100 tane gayrimenkulün satılık olduğu bir sokakta, bir gayrimenkul döviz ile yüksek fiyattan alıcı bulduğunda, o yüksek rakam diğer 99 gayrimenkulün de fiyatını belirleyen taban fiyatını oluşturuyor. Biz buna ‘marjinal satış’ diyoruz. Yabancı satışın oranı küçük gibi görünse de fiyatlara etkisi büyük oluyor.”

Rusya-Ukrayna savaşından sonra yabancıların Antalya’da çok yoğun bir talep yarattığını söyleyen Taylan, Türkiye’deki en yüksek fiyat artışlarının bu yüzden Antalya’da yaşandığını söylüyor.

Antalya’daki talebin başka bir kıyı kenti olan Mersin’e de taştığını belirten Taylan hem depremlerden sonraki iç göç hem de yabancıların talebi sebebiyle Mersin’de de ciddi fiyat artışlarının görüldüğünü belirtiyor.

‘İstanbul’da güvenli konut talebi arttı’

6 Şubat’ta meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra özellikle Marmara Bölgesi ve İstanbul’da “güvenli konut” talebinin arttığı belirtiliyor.

Gökçe, “Deprem sonrası daha güvenli konutta oturma ihtiyacı çoğaldıkça, büyük bir kira krizi çıktı. Kimse uygun kiralık evde bulamaz vaziyette” diyor.

2022 Ağustos ayında Kentsel dönüşüm alanlarındaki riskli yapılarda oturan kiracılara ve hak sahiplerine yapılan yardımı 4 bin 500 liraya çıkardıklarını söyleyen Gökçe, artık bu rakamın da yetmediğini belirtiyor.

Depremden sonra göç alan kentlerden olan Ankara, Mersin, Adana, Kayseri ve Antalya’da da son birkaç ayda radikal kira artışları görülüyor.

Taylan, “Depremden sonra göç alan kentlerde kira fiyatları, bıçak kemiğe dayandı denilecek noktada. Hala da artış eğilimi devam ediyor” diyor.

Ev sahipleri haksız artış mı yapıyor?

Sektör temsilcilerine göre bu soruyu tek bir cevapla yanıtlamak pek mümkün değil.

Her ne kadar spekülatif artışlar, yatırım amaçlı dairelerin piyasayı tırmandıran etkisi ve denetimsizlik konuları ön plana çıksa da ülkede ev almak giderek zorlaştıkça kiraların da buna paralel yükselmesi, olağan bir durum.

Taylan, “Konut kredileri bir yıl öncesine göre çok daha yüksek ve bankalar konut kredisi vermekte çok iştahsız. Ev almak ne kadar pahalıysa, kiralar da o kadar yüksek olur” diyor.

Bundan 2-3 yıl öncesine kadar Türkiye’de bir evin kira bedeliyle kendini amorti etme (yatırılan parayı karşılama) süresinin 15-18 yıl olduğunu söyleyen Taylan, bugün, yüksek kiralara rağmen bu sürenin 25-35 yıla kadar çıktığını kaydediyor:

“Bu bizim sektörde daha önce hiç görülmeyen bir şey. Aslına gayrimenkulün fiyatıyla kira getirisini karşılaştırdığınızda kiraların hala biraz aşağıda olduğunu da söyleyebiliriz. Ama tabii ki esas sıkıntı, insanların alım gücü.”

Neler yapılmalı?

“Memur kenti” olarak bilinen ve kiraların görece daha düşük olduğu Ankara’da da artık vatandaşlar neredeyse İstanbul ile yarışan yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalıyor.

Artık başkentte görev yapan memurların maaşlarından konut kirası çıktıktan sonra gıda, ulaşım, giyinme ve temel ihtiyaçlarına ayırabileceği az bir miktar kalıyor.

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, kentte zaten geçmişten gelen bir konut eksiği olduğunu, bunun üzerine resmi verilere göre 350-400 bin depremzedenin geldiğini aktarıyor.

Akçam, “Ankara’da 3+1 ara katta normal yapılı bir ev en az 8 bin liradan başlıyor, 20 bin liraya kadar çıkıyor” diyor.

Akçam’a göre, lokasyona göre tavan kira bedeli belirleyen kent kurullarının oluşturulması ve aksini uygulayan mal sahiplerine ceza getirilmesi gerekiyor.

Akçam ayrıca kira artışlarına yıllık %25 sınır getiren uygulamanın da pratikte daha yüksek kira fiyatlarına sebep olduğunu değerlendiriyor:

“Mal sahipleri yıl sonunda %25 artış ile kısıtlanacağını bildiği için, evini ilk kiraya verdiğinde yüksek rakamla başlamak istiyor. Bu uygulamayı sürdürmek piyasayı sakinleştirmez.”

Taylan da “%25 sınırı da bir çözüm olmuyor, bu sefer sulh ceza mahkemelerinde bu kiracı davalarıyla dolmuş durumda” diyor.

Geçtiğimiz yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı kira sözleşmelerinin E-devlet üzerinden yapılabilmesi için harekete geçmiş, düzenlemenin 2024 yılına kadar hayata geçeceği belirtilmişti.

Bu uygulamaya bir an önce geçilmesi gerektiğini savunan Akçam, “Devlet son kiracının hangi rakamla evden çıktığının takibini daha rahat yapabilsin, son kiracısı 3 bin liradan çıkan bir kişi 10 bin lira kira isteyemesin” diyor.

Öte yanda mal sahipleri, evinin değerini genellikle ilan sayfalarındaki emsallerine bakarak değerlendiriyor.

Akçam, ilan sayfalarındaki fiyatların anlık değişmemesi gerektiğini, aylık artış için %10-20 oranında bir tavan belirlenmesi gerektiğini savunuyor.

Ayrıca Kiracı-ev sahibi uzlaşmazlıklarıyla ilgili Eylül ayında devreye girmesi planlanan arabulucu sisteminin de mahkemelerdeki dosya yükünü biraz hafifletmesi bekleniyor.

“Dar gelirlilere kira yardımı yapılmalı”

TÜRK-İŞ Mayıs ayı verilerine göre, dört kişilik bir ailenin aylık gıda harcamalarını kapsayan açlık sınırı 10 bin 362 TL oldu.

Dört kişilik bir ailenin kira, fatura, eğitim, giyim, ulaşım gibi tüm giderlerini kapsayan yoksulluk sınırı ise 33 bin 752 TL’ye yükseldi.

Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, yoksulluk sınırı altında yaşayan ve düşük ücretli çalışanların kiralarının kamu tarafından ödenmesi gerektiğini, bunun artık bir zorunluluk olduğunu söylüyor.

Kira artışlarına getirilen %25’lik sınıra pek çok mal sahibinin uymadığını belirten Çakar, “Çok ciddi bir denetimsizlik söz konusu, insanlar birbirlerine bakarak kiraları yükseltmeye başladılar” diyor ve ekliyor:

“Yoksulluk sınırı altında yaşayan hanelere bir çözüm gerekiyor. Dar gelirlilerin ve asgari ücretlilerin kirasını devlet ödemelidir. Bu insanlar yemiyor içmiyor, çoluk çocuğu beslenmiyor ve kirasını ödemek durumunda kalıyor.”

 

Paylaşın

Depremin Etkilediği İllerde Kiralar Yüzde 17 Arttı

Depremin etkilediği illerde satılık konut fiyatları deprem sonrasında ortalama yüzde 14, konut kiraları ise ortalama yüzde 17 artış gösterdi. Çevre illerde ise satılık konut fiyatları yüzde 7, konut kiraları yüzde 4 artış kaydetti.

Ocak ayında deprem illerinde satılık konut fiyatları yüzde 9, kiralar yüzde 5 artmış; çevre illerde satış fiyatı yüzde 9, kiralar ise yüzde 7 artmıştı.

Depremler sonrası büyükşehirlerde ise satılık konut fiyatları yüzde 11, konut kiraları ise yüzde 14 arttı. Ocak ayında büyükşehirlerde ise satış fiyatı yüzde 13, kiralar yüzde 11 artmıştı.

Yapay zeka ve büyük veri analizi kullanarak gayrimenkul değer hesabı yapan Endeksa’nın raporuna göre depremin yıkıma yol açtığı iller ve çevre illerde konut stoku depremin ardından önemli ölçüde düştü. Bunun sonucu olarak şubat ayında konut fiyatlarındaki artış beklentinin üzerinde gerçekleşirken, depremin etkilediği illerdeki konut fiyat artışı çevre iller ve büyükşehirlerdeki fiyat artışından yüksek oldu.

Kiralık konut stoku yüzde 59 düştü

Endeksa verilerine göre depremin etkilediği illerde satılmayı bekleyen konut stoku ortalama yüzde 53, kiralanmayı bekleyen stok adedi ise ortalama yüzde 59 düşüş gösterdi. Stoklardaki düşüşe bağlı olarak, depremin etkilediği illerde satılık konut fiyatları dehrem sonrasında ortalama yüzde 14, konut kiraları ise ortalama yüzde 17 artış gösterdi. Çevre illerde ise satılık konut fiyatları yüzde 7, konut kiraları yüzde 4 artış kaydedetti. Büyükşehirlerde ise satılık konut fiyatları yüzde 11, konut kiraları ise yüzde 14 arttı.

Ekonomim’in aktardığı Endeksa verilerine göre depremden önce ocak ayında deprem illerinde satılık konut fiyatları yüzde 9, kiralar yüzde 5 artmış; çevre illerde satış fiyatı yüzde 9, kiralar ise yüzde 7 artmıştı. Ocak ayında büyükşehirlerde ise satış fiyatı yüzde 13, kiralar yüzde 11 artmıştı.

Öte yandan, rapora göre deprem sonrası çevre iller arasında gayrimenkul fiyatlarının en fazla etkilendiği iller Dersim ve Kayseri oldu. Dersim’de satılık konut fiyatları yüzde 16 artarken, kiralar yüzde bir arttı; Kayseri’de ise satılık konut fiyatları yüzde 13, kiralar yüzde 29 artış gösterdi.

Çevredeki neredeyse tüm illerde stok düşerken Mersin’de satılık konut stokunun yüzde 36, kiralık konut stokunun ise yüzde 31 arttığına dikkat çeken Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Özellikle Adana’daki depremzedeler başta olmak üzere Mersin’de yazlık konutu bulunan kişilerin bu konutları kiraya veya satışa çıkarttığı bu nedenle stokların yüzde 30 üzerinde arttığı, artan stok ve acil ihtiyaç durumu ile birlikte kiraların düştüğü, satış fiyatının ise diğer illere göre daha az arttığı görülüyor” dedi.

Kiraların en fazla artığı büyükşehir Ankara

Endeksa’nın analizinde, depremin büyükşehirlerdeki gayrimenkul piyasasına etkisinin çok düşük olduğu, fiyat artışının beklenti ile aşağı yukarı paralel olduğu belirtildi. Buna göre, deprem öncesi ve sonrasında büyükşehirler içerisinde konut satış fiyatlarının en fazla arttığı il Muğla olurken, kiraların en fazla arttığı il Ankara oldu.

Muğla’da satılık konut fiyatları yüzde 13 artarken, kiralar yüzde 20 artış gösterdi. Ankara’da ise kiralar yüzde 26, satılık konut fiyatları ise yüzde 11 artış gösterdi. Deprem sonrasında kiralar İstanbul’da yüzde 13, İzmir’de yüzde 16 artarken, satılık konut fiyatları İstanbul’da yüzde 12, İzmir’de yüzde 10 artış kaydetti.

Paylaşın